Làm thế nào để giảm giá BĐS

Shared from fb Dương Quốc Chính

Nhiều người cho rằng giá BĐS cao là đương nhiên, do “đất đai không thể sinh ra” và thực tế dường như họ có vẻ đúng, vì nói chung là đất nền chỉ thấy tăng, ít có giảm.

Thực ra vẫn có 2 giải pháp để giá BĐS phải giảm. Cách tức thời trước mắt và cách bền vững lâu dài. Cách tức thời thì hiện giờ CP đang làm, có lẽ cũng không hoàn toàn chủ động, mà còn là hệ quả của việc chống lạm phát nhiều hơn. Đó là siết cho vay các công ty BĐS.

Các DN có 3 kênh dẫn vốn chính, đó là vay nợ ngân hàng, bán trái phiếu doanh nghiệp và từ chứng khoán (với các công ty đã lên sàn). Hiện tại, cả 3 kênh đều tê liệt với hầu hết các DN, đặc biệt là DN BĐS. Thế nên VIN mới sáng tạo ra 1 kênh mới là chia nhỏ giá trị BĐS cho dễ bán, thông qua công ty VMI. Dự là cách đó cũng không hiệu quả, do bị nhà đầu tư nghi ngờ về tính rủi ro.

Ngân hàng nhà nước siết room tín dụng (giới hạn mức cho vay) dẫn đến các công ty BĐS không thể vay được tiền nữa, khiến việc thi công bị khó khăn, đình trệ. Tin đồn về bong bóng BĐS và rủi ro nhập kho của 1 số đại gia khiến cho nhà đầu tư mất lòng tin khiến cho thị trường CK sụt giảm. Đồng thời, cơ quan điều tra bắt ông Dũng THM, bà Lan của VTP và khơi ra việc “lừa đảo” khi bán ra trái phiếu DN. Từ vụ này, người ta mới giật mình phát giác là hầu hết các công ty BĐS đều huy động tiền TP DN y chang như vậy khiến nhà đầu tư càng mất lòng tin, khiến cả 3 kênh dẫn vốn đều tắc tị do bị nhà đầu tư quay lưng lại.

Điều này cho thấy rằng việc siết vốn các DN BĐS không hoàn toàn là việc chủ động của CP để giảm giá BĐS mà kết hợp cả yếu tố khách quan là sự mất lòng tin của nhà đầu tư.

Các DN vay nợ nhiều, lạm dụng đòn bẩy vay nợ, tất nhiên sẽ bị áp lực trả nợ đến hạn và không có tiền để tiếp tục xây dựng các dự án sẽ đẩy các CĐT vào thế rủi ro phải bồi thường cho khách hàng do chậm giao nhà. Lãi suất tăng cao mà lại thi công chậm sẽ khiến cho các CĐT rơi vào thế ngồi không cũng đốt tiền do phải trả lãi khủng cho ngân hàng. Vì thế, họ bắt buộc phải tìm đến các kênh huy động tiền khác để có thể giao nhà được sớm. Đó là kênh bán đi các tài sản hiện có. Mà tài sản có giá nhất của họ chính là BĐS, bao gồm cả dự án dang dở.

Tất nhiên các BĐS của các DN BĐS đều đã bị thế chấp vào ngân hàng để vay vốn trước đó, thậm chí họ còn thế chấp luôn cả dự án đang hình thành. Nhưng họ vẫn có thể bán các BĐS khác đang hình thành hoặc sắp hoàn thành với giá rẻ (cho dễ bán). Như Novaland đã và đang làm.

Hiện chưa có nhiều CĐT giảm giá BĐS, bởi vì họ vẫn còn gồng được và hi vọng được giải cứu thông qua các khoản vay, dãn nợ đến hạn. Nhưng không DN nào có thể gồng mãi được với áp lực trả nợ ngày càng lớn mà không thấy có hứa hẹn gì về các khoản cứu trợ. Tất nhiên DN nào có vốn lớn, ít vay, thì áp lực này sẽ ít hơn. Khả năng gồng sẽ lâu hơn. Tuy nhiên, việc giảm giá này chắc chắn sẽ có dây chuyền, do thị trường có sự cạnh tranh. Nếu 1 doanh nghiệp lớn có nhiều BĐS giảm giá quá sâu thì các DN khác bắt buộc phải giảm theo mới bán được hàng.

Đó là giải pháp tức thời để giảm giá BĐS và về logic đã phân tích thì chắc chắn phải dẫn đến giá giảm. Tuy nhiên, vì DN BĐS vay tiền và được ngân hàng bảo lãnh nhiều nhất, nên sự phá sản DN BĐS có thể dẫn tới đổ vỡ dây chuyền các tổ chức tín dụng liên quan. Chính vì thế, DN BĐS lợi dụng chuyện đó để dùng chính các ngân hàng làm con tin cho mình, đồng nghĩa với việc dùng các khách gửi tiền ngân hàng làm con tin. Đó là lý do mấy hôm nay có làn sóng tuyên truyền về nguy cơ sụp đổ nền kinh tế để gây áp lực với CP trong việc giải cứu BĐS.

Nếu suy xét cho kỹ thì không phải cứ có DN BĐS phá sản là dẫn đến ngân hàng phá sản. Nếu tài sản đảm bảo của DN đủ lớn khi vay nợ. Thực tế ở TQ cho thấy 3-4 công ty BĐS hàng đầu phá sản nhưng không ảnh hưởng nặng tới hệ thống ngân hàng cũng như nền kinh tế. Và về nguyên tắc thì CP chỉ cần giải cứu các ngân hàng để tránh hỗn loạn chứ không cần giải cứu DN BĐS. Đây là bài học TQ năm ngoái và Mỹ năm 2008. Điều này cần sự sáng suốt trong điều hành của ngân hàng nhà nước và CP. Nếu cho vay giải cứu tràn lan tức là đẩy nền kinh tế vào lạm phát và/hoặc nợ công tức là lấy của người nghèo để cứu người giàu. Cũng là rủi ro loạn xã hội.

Đấy là bài giảm giá BĐS tức thời thông qua công cụ tín dụng. Nhà nước có thể giải cứu bằng tín dụng, nhưng niềm tin của nhà đầu tư thì không chắc phục hồi được và bong bóng BĐS vẫn có thể quay trở lại y như mấy chu kỳ bong bóng đã xảy ra trước đây. Cũng chính CĐT hi vọng vào sự phục hồi giá BĐS nên họ càng cố gồng cho qua cơn bĩ cực. Chính vì thế mới cần đến giải pháp thứ 2 là giải pháp bền vững hơn. Đó là thuế lũy tiến.

Tại hội nghị TƯ 14 vừa rồi, đảng đã quyết là cần thay đổi luật Đất đai. Ngày 14/11, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành đã ký Nghị quyết 150/NQ-CP ban hành Kế hoạch hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Tức là đảng và CP đều rất quyết tâm thay đổi luật Đất đai.

Dự thảo luật mới sẽ có 2 điểm mấu chốt mà ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Một là sẽ bỏ khung giá đất, chỉ còn giá thị trường. Hai là sẽ có thuế lũy tiến đánh vào sở hữu BĐS.

Thuế lũy tiến BĐS đại khái là người ta sẽ tăng thuế đánh vào việc sở hữu nhiều BĐS hoặc/và diện tích BĐS dôi ra quá mức tiêu chuẩn. Tạm hiểu là sở hữu càng nhiều diện tích BĐS thì phải chịu thuế càng cao, theo lũy tiến. Loại thuế này đánh vào giới đầu cơ và cả đầu tư BĐS.

Hiện tại, giá BĐS trung bình ở Việt Nam bằng khoảng 60 năm lương trung bình, được coi là bong bóng, con số này cao gấp đôi ở TQ (30 năm đã tính là bong bóng). Bong bóng BĐS là do giới đầu cơ cấu kết với DN phát triển BĐS và cả nhà nước tạo nên, vì 3 thành phần đó đều có lợi. Còn đa số dân chịu thiệt (thiệt thế nào thì đọc status Sự nguy hiểm của nền kinh tế phụ thuộc BĐS). Số liệu về về bong bóng BĐS hiện tại xem link ở comment.

Trước đây, người ta (gồm cả mình) không tin là đảng chấp nhận ban hành thuế lũy tiến, vì làm thế là tự bóp. Nhưng đến nay thì dường như đảng và CP đều quyết tâm làm, có thể do điều này ảnh hưởng đến uy tín của đảng và an nguy của chế độ. Do khiếu kiện dài ngày 90% là vì đất đai. Những vụ mất uy tín nhất làm ảnh hưởng chính trị như Đồng Tâm, Dương Nội, Đoàn Văn Vươn…đều là vì đất. Mâu thuẫn đất đai biến nhiều dân đen thành PĐ.

Thực tế là quan lại đều cất tiền vào BĐS là kín kẽ nhất nhưng đều phải nhờ người đứng tên. Vì thế họ không trực tiếp dính tới thuế lũy tiến. Vì vậy, nếu muốn triệt để chặn nạn đầu cơ bởi quan lại (giới đầu cơ này mới kiên định không giảm giá bán BĐS do dư tiền) thì luật Đất đai cần phải có điều khoản đánh thuế nặng vào BĐS bỏ hoang và truy nguồn chủ sở hữu BĐS. Song song với đó cần minh bạch nguồn tiền mua bán BĐS, bắt buộc thông qua ngân hàng thậm chí cần chứng minh tài chính khi cơ quan điều tra yêu cầu. Để chặn việc đứng tên hộ BĐS.

Nếu luật Đất đai làm chặt chẽ được các vấn đề nêu trên sẽ chặn được khá nhiều khả năng đầu cơ BĐS, thậm chí làm giảm cả khả năng đầu tư BĐS. Khi đó BĐS chủ yếu phục vụ mục đích để ở chứ không còn là 1 công cụ tài chính. Đúng như lời ông Tập Cận Bình “nhà là để ở, không phải để đầu cơ“.

Nếu Việt Nam làm được điều này thì Việt Nam còn đi trước TQ do TQ mới chỉ thí điểm việc đánh thuế lũy tiến BĐS ở 1 số TP. Đây không hề là 1 sắc thuế lạ lẫm vì các nước phương Tây đã làm từ lâu để chống đầu cơ BĐS.

Nếu Việt Nam chơi lớn nữa là đánh thuế cả vào việc thừa kế BĐS thì sẽ khiến cho việc đầu cơ gom góp BĐS cho con cháu của nhiều người giảm đi.

Các nội dung trên của luật Đất đai sẽ khiến cho cầu ảo từ giới đầu cơ giảm rất nhiều, cầu giảm nhiều thì ắt giá phải hạ xuống. Vì hiện tại có lẽ cỡ 80% nhu cầu BĐS là của giới đầu cơ và đầu tư mua đi bán lại chỉ mong thổi được giá kiếm lời.

Nhiều người cho rằng nhà nước thất thu thuế BĐS, do thị trường không còn sôi động, sẽ khiến họ không muốn đổi luật như trên. Nhưng thực ra ngân sách sẽ được bù lại bởi thuế BĐS sẽ tăng do dựa trên giá thị trường (cao hơn hiện giờ đang dựa trên khung giá). Ngoài ra còn thu được thêm thuế lũy tiến nữa. Như vậy là luật mới sẽ khiến cho giới đầu cơ và giới nhà giàu sở hữu nhiều BĐS sẽ phải mất thêm thuế và nhà nước hưởng lợi. Có thể đó là 1 động lực để đảng quyết tâm đổi luật.